Entidades sectoriales encabezadas por la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) presentaron hace más de un mes un petitorio al que adhirieron Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV), la Federación inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) y la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios (FEDI) pidiendo reducir el plazo mínimo de los contratos de 3 a 2 años y permitir ajustes más frecuentes, para evitar el deterioro del valor entre un ajuste y otro y prevenir valores iniciales excesivos en prevención del posterior deterioro debido a la erosión que provoca una inflación que algunos ya proyectan cercana al 200% este año.
El dictamen de minoría, suscripto básicamente por legisladores de Juntos por el Cambio, fue también acompañado por Graciela Camaño, del peronismo federal, que apoya la candidatura presidencial de Juan Schiaretti, y el mendocino Omar de Marchi, del PRO.
Los cambios
Las disposiciones más importantes de la propuesta, en 4 capítulos y 14 artículos, incluyendo cuestiones de forma, son las siguientes:
-En caso de vivienda habitacional, no puede exigirse al inquilino o locatario el pago de alquileres anticipados ni depósitos de garantía superiores a un mes. Este último, además, debe ser devuelto al valor del último mes de alquiler o la parte proporcional si la garantía es inferior al mes. Tampoco podrá exigirse un pago de “valor llave o equivalente” ni la firma de pagarés “s o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original”.
-El plazo mínimo del contrato será de dos años y se considerará de ese plazo si su duración no está estipulada, pero el inquilino o locatario puede renunciar a ese plazo, en caso de preaviso, bajo ciertas condiciones.
-El plazo mínimo de dos años no será válido para ciertos tipos de alquiler, como locación a contratos diplomáticos y, en particular, alquiler de unidades amuebladas “para fines de turismo, descanso o similares y para cualquier otro fin temporario en interés del locatario”.
-En cuanto a las reparaciones de la unidad en alquiler, algo que suele generar fricciones en los contratos, se establece que el propietario deberá hacerse cargo de las reparaciones urgentes en no más de 24 horas desde la notificación del inquilino o locatario y en no más de 10 días corridos en caso de reparaciones no urgentes. Si transcurridos esos plazos no hay respuesta, el inquilino puede hacerse cargo de las reparaciones, con cargo de los costos al propietario. El artículo 4 especifica: “se entenderá como urgente cualquier reparación de aquellas prestaciones que, por su gravedad, impidan u obstaculicen el uso y goce convenido sobre el bien locado”.
Diputadas de oposición, durante un intento de cambiar la ley de alquileres, en 2022. Esta vez hay más consenso sobre la necesidad de modificar la norma, por el colapso del mercado NA: DAMIAN DOPACIO
-El contrato puede ser resuelto antes de que expire su plazo por parte del inquilino, pero no antes de los primeros 6 meses de contrato. Transcurrido ese plazo, puede hacerlo, pero notificando al propietario con al menos un mes de anticipación y pagando en concepto de indemnización, el equivalente a un mes y medio de alquiler. A su vez, si la notificación se realiza con al menos 3 meses de anticipación, no corresponde indemnización o penalidad alguna.
-Tal vez el cambio más importante es el del artículo del proyecto opositor, que especifica que los ajustes al valor del alquiler “podrán realizarse con la periodicidad que acuerden las partes, por intervalos de entre tres (3) y doce (12) meses. Además, da como método de ajuste una variedad de posibilidades, desde el uso del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec, esto es la inflación minorista, hasta precios mayoristas, el índice salarial del Indec “o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden”.
-Todos los contratos deben ser declarados ante la AFIP, que según el proyecto deberá “disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes”.
Incentivos
Para estimular el mercado, el proyecto incluye estímulos impositivos para que los propietarios pongan más unidades en el mercado
-Como incentivos a la reactivación del mercado de alquileres, el dictamen de minoría propone exenciones al monotributo para aquellos propietarios que “no realicen más de tres actividades simultáneas o no posean más de tres unidades de explotación”, y aclara además que en el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados, se considera como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma”.
-Otro estímulo es la exención del pago del impuesto a los Bienes Personales sobre los bienes ofrecidos en locación “para casa-habitación, con contratos debidamente registrados”, aunque con tope a determinar según el valor de los contratos vigentes.
-Del mismo modo, también se exime del pago del impuesto al cheque las operaciones bancarias “utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa – habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados”.
La gratuidad de la educación es uno de los temas que puso en discusiónel candidato presidencial de La Libertad Avanza (LLA), Javier Milei, quien propone la aplicación de un sistema de vouchers que fue implementado en pocos países y con resultados poco satisfactorios en la calidad educativa, además de provocar un elevado nivel de endeudamiento para las familias.
El sistema de vouchers no es una novedad: fue desarrollado en la década del ’60 por el economista estadounidense Milton Friedman, uno de los principales autores que sigue el economista libertario, y se implementó en países como Chile, Nicaragua, Suecia y Nueva Zelanda.
En qué consiste este sistema
El Estado entrega a los padres una cantidad de dinero por cada hijo en edad escolar, y con el que se abonarán los gastos del centro educativo donde aquellos eligiesen matricularlo, según su conveniencia particular, durante un periodo determinado por año escolar o semestre.
Para Milei, «con el mecanismo de vouchers se crea competencia, entonces aquellas instituciones que lo hagan mejor van a tener mayor afluencia de alumnos» y «las instituciones que quiebren van a quedar en manos de las que queden en expansión, y es un círculo que genera mejor calidad educativa».
Es que para el candidato libertario «la educación puede ser de gestión estatal o privada pero nada es gratis, alguien lo tiene que pagar».
Alumnos de una escuela pública en Corrientes. / Foto: Germán Pomar.
LLA estableció en su programa de gobierno que «el modelo del subsidio a la oferta no ha funcionado, ya que la mayoría de los argentinos quieren huir del sistema público hacia el sistema privado», por lo que las escuelas públicas «funcionan más como comedores que como centro de formación».
Según el relevamiento del Indec de 2021, en el país hay más de 11 millones de estudiantes, de los cuales más de 8 millones asisten a la educación pública, mientras que 3 millones acuden a la privada.
«Este sistema de vouchers logró demostrar que no fue del todo sostenible, generó alta conflictividad social, no mejoró la calidad de la educación, ni de las instituciones públicas, ni la empleabilidad, ni mejoró los salarios de los docentes»Recaredo Gálvez
Qué dicen los especialistas
Un estudio de la fundación Argentinos por la Educación reveló que, entre 2018 y 2022, más de 120 mil alumnos abandonaron la educación privada para asistir a la pública.
Milei destacó en varias entrevistas el uso de este sistema en Chile, que fue implementado durante la dictadura de Augusto Pinochet en la década del ’80.
Recaredo Gálvez, especialista en educación de la Fundación Sol de Chile, indicó en diálogo con Télam que el modelo de vouchers «afectó a las instituciones públicas menos conocidas porque tienen menos posibilidades de acceder a mejores financiamientos, y esto hace que también disminuya su matrícula y al mismo tiempo disminuya la posibilidad de que puedan posicionar sus investigaciones o de que puedan tener mayor calidad educativa y mayor infraestructura».
El investigador destacó que el sistema de vouchers «no logró garantizar calidad» y relató que «en Chile, el 40% de los niños tienen problemas de lectoescritura, que con la pandemia se agudizó y eso lo demuestran los indicadores evaluados en los exámenes PISA».
Foto: Javier Corbalán
El especialista comentó que en el país trasandino «también hay un nivel alto de morosidad en términos de los pagos de crédito para estudiar, hoy en día ya estamos hablando de más de 700.000 personas que tienen alguna deuda educativa».
Gálvez afirmó que la implementación del voucher generó un «beneficio para la banca privada porque sus fondos siempre terminan siendo garantizados por el Estado».
«Este sistema de vouchers logró demostrar que no fue del todo sostenible, generó alta conflictividad social, no mejoró la calidad de la educación, ni de las instituciones públicas, ni la empleabilidad, ni mejoró los salarios de los docentes», consignó.
Por su parte, el especialista en Economía y Financiamiento de la Educación, Alejandro Morduchowicz, explicó en sus redes sociales la implementación del sistema de vouchers en Nicaragua a comienzos de la década del ’90.
En ese país, el sistema generó una crisis en la educación y por eso muchas instituciones «trataron de atraer alumnos más acomodados que pudiesen aportar dinero para contar con un financiamiento adicional», por lo que «proliferaron los aportes voluntarios».
Según el especialista, esto generó «una caída en la tasa de escolarización» porque «las familias más pobres no podían afrontar los pagos adicionales», lo que provocó que en 2007 se estableciera la gratuidad escolar.
La Confederación de Trabajadores de la Educación (CTERA) criticó la propuesta impulsada por Milei porque «representa, no solo, un modelo que ya tuvo un rotundo fracaso en sus variadas versiones implementadas por distintos países del mundo desde los años ’90, sino también por el carácter antidemocrático, mercantilista y racista que subyace en dicho modelo educativo».
La organización remarcó que este modelo generaría más «privatización, segregación, exclusión y discriminación, limitando las posibilidades de diseñar políticas socioeducativas nacionales y jurisdiccionales para la inclusión y la ampliación de derechos, especialmente para los sectores más excluidos».
Foto: Javier Corbalán
Ctera remarcó que la propuesta es «disparatada» debido a que es generará «un sistema estallado, fragmentado y desigual».
A pesar del énfasis de la propuesta de LLA, este sistema no podría implementarse porque la Constitución de 1853 estableció que la educación depende de las provincias y no de los gobiernos, por lo que para poder aplicarlo debería modificarse el Artículo 5° de la carta magna para nacionalizando la educación y quitarle poder a las provincias.